Les bases de l'immobilier

Location : quels sont les différents types de baux ?

Quel bail locatif choisir ?

Le bail est un contrat qui encadre les relations entre le bailleur et le locataire.

Lorsque qu’on propose un bien à la location, il faut faire attention au bail que l’on va proposer car il peut être lourd de conséquences (notamment au niveau de la rentabilité).

Cet article est destiné à vous donner plus d’informations sur les différents baux qui existent et leurs contraintes et leurs régimes d’imposition. C’est un article non exhaustif et qui ne vous permettra pas de rédiger un bail à lui seul. Pour rédiger un bail conforme à la loi, je vous invite à vous diriger vers un site spécialisé (il existe de nombreux sites où vous pourrez trouver des baux professionnels pour pas cher) ou prendre contact avec un notaire ou avocat (beaucoup plus cher).

1) Le bail de location nue ou vide

Il s’agit du bail le plus classique. Il consiste à louer un bien vide tout mobilier. C’est à dire que les locataires doivent eux mêmes acheter ou apporter leurs meubles dans le bien.

DUREE 

La durée du bail de location nue est de 3 ans, renouvelable tacitement.

PREAVIS:

Du locataire : 3 mois (à tout moment) / 1 mois en zone tendue. Ce préavis peut également être réduit à 1 mois dans les cas suivants : mutation professionnelle, licenciement, état de santé nécessitant un déménagement urgent, titulaires de l’allocation RSA, personnes retrouvant un emploi après licenciement, premier emploi pour un étudiant.
Du propriétaire : 6 mois avant l’échéance du bail uniquement pour vente, pour habiter (lui ou un proche) ou pour motif légitimes et sérieux (impayés, troubles de voisinage)..
NB: Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire est prioritaire pour l’achat du logement et bénéficie d’un droit de préemption de deux mois

CAUTION 

Il est interdit de cumuler les deux sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

DEPOT DE GARANTIE 

Égal à 1 mois de loyer (hors charges) maximum restituable dans un délai maximum d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.

L’avantage de ce type de location pour le propriétaire est que les meubles ne sont pas à sa charge. De plus les locataires de ce type de baux restent plus longtemps en moyenne comparé aux baux meublés ou au baux de résidence secondaire.

L’inconvénient est que le régime fiscal est très désavantageux si vous détenez votre bien en nom propre.

2) Le bail de location meublé

Très connu des investisseurs, il consiste à louer un appartement meublé. Il faut pour cela que votre bien dispose des meubles et ustensiles obligatoires dans le cas d’un bail meublé. Cette liste comprend par exemple: un lit et sa litterie, batterie de cuisine complète, …(Voir liste entière sur : ….)

Inside view of a modern apartment. Modern architect and interior design concept.

DUREE 

1 an renouvelable tacitement (9 mois non renouvelables pour les étudiants.

En tant que propriétaire, vous êtes assuré de récupérer votre logement au terme des neuf mois sans avoir à donner congé au locataire, et donc sans avoir à lui fournir de motif comme c’est le cas pour les locations classiques. De son côté, le locataire sait qu’il doit dans tous les cas libérer le logement au bout de neuf mois sans avoir besoin de vous envoyer une lettre de congé. Il a aussi la possibilité de partir en cours de bail, à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Au terme des 9 mois, si l’étudiant souhaite rester locataire de votre logement et que vous êtes d’accord, vous pouvez lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois, et ainsi de suite plusieurs fois, si besoin).

PREAVIS 

Locataire : 1 mois (à tout moment)


Propriétaire : 3 mois avant l’échéance du bail pour vente, pour habiter (lui ou un proche) ou pour motif légitimes et sérieux. 
Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire n’est pas prioritaire pour l’achat du logement et ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

CAUTION OU GLI

Il est interdit de cumuler les deux sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

DEPOT DE GARANTIE 

Égal à 2 mois de loyer (hors charges) maximum restituable dans 1 délai maximum d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.

L’avantage de ce type de location pour le propriétaire est qu’il va généralement pouvoir louer son bien plus cher que s’il le louait en location nue. De plus, il va pouvoir choisir un statut fiscal beaucoup plus intéressant (LMNP au réel) que la location nue. Il paiera donc moins d’impôts.

L’inconvénient de ce bail est qu’il attire généralement des profils de personnes qui restent moins longtemps, comme les étudiants et les jeunes actifs. Il y aura donc plus de turn-over.

3) Le bail de location courte durée ou location saisonnière.

Ce bail de location est destiné à des personnes de passages (voyageurs ou professionnels en déplacement par exemple).

Ce bail est surtout utile lors de réservations en direct entre le bailleur et les locataires. En effet, si vous faîtes de la location courte durée par l’intermédiaire de plateformes de réservation comme Airbnb ou Booking vous n’avez en général pas besoin de faire ce type de bail.

Ce bail ne peut être utilisé que pour un appartement ou une maison meublée.

DURÉE DU BAIL 

A la journée, à la semaine, à la quinzaine ou au mois dans une durée maximum de 90 jours consécutifs (le temps d’une saison). Des tribunaux ont estimé que le bail peut être plus long dans les régions considérées touristiques (maximum 6 mois).

Résidence principale : il est possible de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an par le biais d’une plateforme de location (type Airbnb). 
Résidence secondaire : les conditions sont différentes selon la situation géographique du logement. Certaines communes imposent un changement d’usage.

DÉPÔT DE GARANTIE 

Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Le montant n’est pas réglementé mais est négociable et ne devrait pas, en pratique, excéder le montant du loyer demandé.

Ce bail doit contenir : - les informations concernant les signataires du contrat - une description du bien loué - les dates du séjour - le prix de la location - la caution demandée s'il y en a une, - les modalités d'arrivée, d'annulation, etc.

4) le bail de résidence secondaire

Le bail de résidence secondaire est généralement destiné à des professionnels ou des étudiants étrangers de passage pendant plusieurs mois.

D’après la loi Alur, une résidence secondaire désigne un logement qu’une personne n’habite pas, ou occupe de manière temporaire (moins de 8 mois par an). Il peut s’agir d’une maison de vacances, de logements vacants ou d’investissements locatifs. Le bien peut être un appartement, une maison, un mobil-home ou tout autre type de logement meublé ou non.

LA DUREE du bail ne peut donc pas excéder 8 mois. 

Les termes du contrat sont librement définis entre le propriétaire de la résidence secondaire et le locataire : loyer, la durée de préavis, le délai de location… En effet, la loi sur les loyers pour les contrats de résidence principale ne s’applique pas aux contrats de location à usage de résidence secondaire. Le bail est régi par les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants).

pool terrace and pink floating duck in infinity swimming pool

5) Le bail mobilité

Entré en vigueur en 2019, ce type de bail a été pensé pour les personnes à la recherche d’un logement MEUBLE pour une durée temporaire que ce soit dans le cadre d’une mission professionnelle, d’une formation, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, d’un stage ou d’un service civique.

DURÉE DU BAIL 

1 à 10 mois non renouvelables (le bail peut être renouvelé une fois s’il a été signé pour une durée inférieure à 10 mois dans un premier temps. Auquel cas, il pourra être prolongé par avenant, une fois seulement, sans dépasser cette durée).

Si à la fin du bail, le locataire souhaite rester dans le logement, il doit alors signer un bail de location meublée avec le propriétaire (si celui-ci est d’accord).

PRÉAVIS

Locataire : 1 mois (à tout moment)
Propriétaire : Il ne peut pas donner congé à son locataire avant la fin du bail.

GARANTIES 

Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le propriétaire-bailleur (Pour autant, il sera protégé par la garantie visale mise en place par Action Logement, sous une forme renforcée. Elle permettra de couvrir la remise en état du logement en cas de dégradations causées par le locataire et/ou les éventuels loyers impayé).

La bail doit contenir en plus des informations habituelles : - le motif justifiant le droit du locataire à un bail mobilité (obligatoire sinon bail caduque) - une phrase indiquant "le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs" (obligatoire sinon bail caduque) - une phrase indiquant que le propriétaire a interdiction d'exiger le versement d'un dépôt de garantie

6) Le bail commercial

Un bail commercial est destiné à la location de bureaux ou de locaux commerciaux. Il est utilisé par les propriétaires de locaux commerciaux pour louer leur bien à des professionnels qui ont besoin d’un espace pour exercer leur activité.

DUREE : 9 ans minimum mais celui-ci peut être tout de même résilié tous les 3 ans à compter de la date de signature.

Le bail commercial a beaucoup d’avantages pour le propriétaire car une grande partie des charges va pouvoir être payé par le locataire.
Il est par exemple d’usage que le locataire paye les travaux de rénovation du local. Il en est de même pour la taxe foncière.
Certains bailleurs demandent également un pas de porte. Un pas de porte est une somme d’argent que le locataire doit payer au bailleur au début du contrat. C’est un droit d’entrée. Son montant est fixé en toute liberté par le bailleur. Plus le local est attractif (emplacement, surface), plus celui si sera cher.

7)Le bail société

Il est également possible de louer son appartement ou sa maison à une société qui souhaite loger un salarié de passage ou pour une longue durée.

L’avantage du bail société est qu’il est très souple. Il y a très peu de réglementation sur les termes du bail. Vous disposez donc d’une grand liberté quand aux termes à y inclure.
Vous pourrez par exemple choisir librement : la durée du bail, les préavis à respecter pour chaque parties pour la résiliation du bail, le dépôt de garantie, le paiement des loyers (demander plusieurs mois de loyers à l’avance est par exemple possible)

Conclusion

Il existe une multitude de baux avec leurs avantages et leurs inconvénients. Avant de choisir, un type de bail, vérifiez les contraintes de celui-ci. Vérifiez également que son utilisation soit en adéquation avec votre stratégie.

Pour la rédaction de vos baux vous pouvez trouver des baux professionnels gratuits sur internet ou à faible prix. Il y a par exemple le site le bon bail qui propose des baux très peu cher et permet la signature en ligne.


Pour chaque bail n’oubliez pas également de faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Ce document vous permet de vous protéger en cas de dégradation du bien ou de matériel par vos locataires.


Il est également obligatoire de fournir plusieurs diagnostics (DPE, plomb, etc) en annexe de votre bail.

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