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Qu’est-ce que la règle des 70% en immobilier ?

La règle des 70% est indispensable à connaître si vous souhaitez investir plusieurs fois dans l’immobilier. Si vous ne la prenez pas en compte dans votre stratégie, elle pourra être un frein à l’obtention d’un crédit. 

Mais qu’est-ce que la règle des 70% ?

Le lien avec la capacité d'emprunt

Lors d’un projet d’investissement immobilier, une des premières étapes est de connaître sa capacité d’emprunt (aussi appelé capacité de financement). La capacité d’emprunt est l’argent que votre banquier (ou une autre banque) acceptera de vous prêter pour votre projet. Elle est calculée en fonction de votre taux d’endettement, qui lui même est calculé en fonction de vos revenues et de vos charges. Pour calculer votre capacité d’emprunt vous pouvez utiliser des simulateurs disponibles sur le web (plus d’informations dans cet article) ou directement demander à votre banquier.
 
Ce qu’il faut retenir c’est que pour augmenter votre capacité d’emprunt il faut soit que vos revenues augmentent, soit que vos charges baissent.
 
Si vous n’avez pas encore fait d’investissement locatif, le banquier prendra en compte uniquement vos revenues provenant de votre salaire pour calculer votre capacité de financement. Cependant si vous avez déjà un investissement locatif qui tourne, le loyer que vous recevez de ce bien sera pris en compte dans le calcul. 
 
Évidemment il ajoutera également à vos charges la mensualité du crédit immobilier associé à votre bien.

On pourrait donc se dire qu’il suffit d’avoir des revenus locatifs supérieurs aux mensualités du crédit pour avoir un investissement rentable et validé par la banque. Et bien figurez-vous que non ! C’est ici qu’intervient la fameuse règle des 70% pratiquée par les banques.

Définition de la règle des 70 %

Pour que votre investissement soit viable aux yeux de la banque, le montant du crédit que vous remboursez mensuellement doit être au maximum égal à 70% du loyer que vous encaissez.

En fait, au lieu d’inclure la totalité de votre revenue locatif dans le calcul de votre taux d’endettement, la plupart des banques vont pondérer votre loyer à 70% (80% si vous souscrivez une garantie contre les loyers impayés).

En effet, les banques estiment que vous utiliserez 30% de vos loyers pour payer les différentes charges et frais d’entretiens relatifs à votre bien et combler les vides entre deux locataires.

Qu'est-ce que cela change pour nous (investisseurs) ?

Comme la plupart des banques pratiquent la règle des 70%, cela signifie qu’il ne suffit pas de trouver des investissements qui s’autofinancent (voir l’article sur le sujet) mais il faut trouver des biens qui s’autofinancent avec les 70% du loyer pour ne pas augmenter son taux d’endettement et pouvoir continuer à investir par la suite.

Autofinancement = loyer – charges = 0 ❌

Autofinancement = 70% des loyers – charges = 0✅

Si vous souhaitez multiplier les acquisitions, il faut donc absolument respecter la règle des 70% ! Beaucoup de personnes font l’erreur de croire qu’un bien qui s’autofinance est un bien sur lequel les mensualités de prêt sont égales au loyer. Certes, c’est le minimum à viser, mais ce n’est pas suffisant pour faire un bon investissement.

Un bon investissement devra obligatoirement répondre à l’équation suivante :
Loyer X 70% > Mensualité de prêt

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