La recherche de la bonne affaire,  Les bases de l'immobilier

7 astuces pour trouver une bonne affaire en immobilier (+ 1 astuce bonus) !

Comment trouver une bonne affaire ?

7 astuces pour trouver une bonne affaire en immobilier + 1 astuce bonus ! 

1. Chercher sur les bons sites

Pour trouver une bonne affaire, il faut commencer par chercher au bon endroit. Et le bon endroit pour trouver une bonne affaire quand on a pas encore de réseau (voir l’astuce bonus pour apprendre à se créer un réseau) c’est le site du Bon coin.

2. Mettre des alertes

Premier arrivé, premier servi ! Souvent pour obtenir une bonne affaire, il faut être un des premiers sur le coup. Pour cela, il faut avoir un réseau (voir l’astuce bonus) ou créer des alertes sur les sites d’annonces de ventes immobilières.
Programmer des alertes est très pratique car vous pouvez définir vos critères de recherches (prix, surface, nombre de pièces, etc) et recevoir un mail dès qu’une nouvelle annonce correspondant à vos critères apparaît sur le site.

3) Créer la bonne affaire en changeant le type d'exploitation ou en réaménagent l'espace

“On ne trouve pas la bonne affaire, on l’a créé !” Cette phrase est on ne peut plus vrai en investissement immobilier .
Il faut savoir que pour les biens en dessous du prix du marché et où il n’y a pas beaucoup de travaux, la concurrence sera rude. En effet, ce type de bien attire beaucoup d’investisseurs débutants ou patrimoniaux car ce sont des investissement faciles et qui font moins peur. Il est donc très probable que l’investissement vous passe sous le nez. Pour que cela, ne vous arrive pas il faut investir dans des biens que peu de personnes veulent. Souvent parce qu’il y a un défaut dans l’appartement et que les personnes ont du mal à se projeter. C’est grâce à ce type de bien que vous ferez de bonnes affaires.

Exemple de défauts améliorables :

– Chambre trop petite = agrandir la chambre en décalant le mur (si mur non porteur)
– Grand studio sans chambre =} créer une chambre ou un coin nuit
– Salon trop petit et cuisine séparée =} intégré la cuisine au salon pour agrandir l’espace
– salon petit mais grande hauteur sous plafond =} créer une mezzanine
– Etc

Changer le type d’exploitation du bien peut aussi permettre de considérablement augmenter sa rentabilité. Par exemple si le bien était exploité en location nue, pourquoi pas essayer la colocation ou la location de courte durée ? Si ça marche c’est le jackpot ! Pour un même bien vous allez augmenter les loyers perçus ! Mais attention prévoyez toujours un plan B. Faites vos premiers calculs sur la base d’une location nue “classique”. Vérifiez qu’en location nue la rentabilité est acceptable ou qu’elle permet au moins l’autofinancement du bien. Ainsi, si vous avez fait une erreur et que vous vous rendez compte que la colocation ou la location courte durée n’est pas possible dans votre secteur ou avec votre typologie de bien, vous pourrez toujours rebasculer vers une location nue qui ne vous fera pas perdre de l’argent.

4) Trouver un bien à renover

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On ne le répétera jamais assez mais acheter des appartements à rénover permet la plupart du temps d’augmenter immédiatement la valeur du bien (et donc de faire une bonne affaire).
Un bien avec travaux permet de :
– négocier le prix d’achat
– réaménager l’espace
– remettre au goût du jour
– augmenter immédiatement la valeur du bien après les travaux
– louer plus cher après travaux
– réduire la fiscalité grâce au déficit foncier (et par conséquent augmenter la rentabilité)
Attention tout de même à vérifier que le montant des travaux + le prix d’achat ne dépasse pas les prix des biens refaits à neuf dans votre secteur sinon ce n’est pas une bonne affaire. Peut-être que vous pourrez louer plus cher et que vous aurez une bonne rentabilité, mais si vous avez besoin de revendre, vous perdrez de l’argent car le prix du marché sera inférieur au prix total de votre projet.

5) Visiter, visiter et revisiter


Certaines bonnes affaires ne se remarquent qu’en visitant.
En effet, souvent les annonces de ventes immobilières ne fournissent pas assez d’informations. C’est vraiment sur le terrain que vous pourrez vous apercevoir du potentiel d’un bien (travaux, potentiel de réaménagement, potentiel d’exploitation, etc).
De plus, quand on débute, il est important de faire beaucoup de visites pour se faire l’œil, apprendre les bonnes questions à poser, etc. Plus vous ferez de visites, plus vous serez expérimentés et moins vous ferez d’erreur.
Visiter plusieurs biens immobiliers permet également de rencontrer plusieurs agents immobiliers pour se faire un réseau (on en parle plus dans la dernière astuce).

6) Négocier

Attention, parfois vous pourrez tomber sur des biens très décotés où il sera préférable de ne pas négocier pour remporter l’affaire.
Mais mis à part ces cas précis, il faut négocier le prix des biens. Négocier le prix peut vous permettre de passer d’un projet peu rentable à un projet très lucratif. N’ayez pas peur de tenter de grosses négociations (quitte à faire une offre plus haute dans un second temps). Qu’avez-vous à perdre ? Au mieux le vendeur accepté votre offre, au pire il refusera et vous lui demanderez de faire une contre proposition.
Le plus important est de se fixer un prix au dessus duquel on n’achètera pas et de s’y tenir !

Si la négociation n’aboutit pas, passez votre chemin. Il y a plein d’autres bonnes affaires qui vous attendent.

7) Trouver un vendeur motivé

Pour faire une bonne affaire, il suffit de trouver un vendeur motivé; c’est à dire un vendeur qui souhaite vendre rapidement.
Cela peut être pour plusieurs raisons :
– départ en retraite
– mutation professionnelle
– grosses dépenses pour des travaux
– divorce
– mauvaise gestion du bien (mauvaise rentabilité, impayés, etc)
– succession
etc
Un vendeur motivé permet de faire une bonne affaire car celui-ci acceptera plus facilement une grosse négociation.

8) Astuce bonus: Se faire un réseau grâce aux agents immobiliers

Les investisseurs professionnels utilisent très peu les sites d’annonces de ventes immobilières. Ils ont, grâce à leurs expériences, construit un réseau d’apporteurs d’affaires qui les contacte dès qu’ils ont un bon investissement qui correspond à leurs critères de recherches.
En plus de ne pas perdre de temps à chercher leurs investissements sur les sites de petites annonces, cela leur permet d’avoir accès à des biens qui ne sont pas encore sur le marché (en offmarket dans le jargon de l’immobilier). Ils ont donc accès à des biens en avant première et peuvent raffler les bonnes affaires avant les investisseurs débutants.

Alors comment faire pour se construire un réseau ?
Pour cela il faut enchaîner les visites et rencontrer le plus d’agents immobiliers possible en leurs donnant vos critères de recherches afin qu’ils vous rappellent dès qu’ils ont un bien qui correspond.
Je vous rassure, il est absolument possible de trouver de bonnes affaires sans avoir un réseau. D’ailleurs, quasiment tous les investisseurs débutants trouvent leurs premières bonnes affaires sans réseau.
Mais le réseau est très utile pour passer à l’étape supérieure. Pour passer d’investisseur débutant à investisseur professionnel.

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