Les 10 questions essentielles à poser avant de faire un achat immobilier

La check-list des questions à poser lorsque l'on visite un appartement.

Quels sont les questions à poser au vendeur ou à l'agent immobilier lorsqu'on visite un appartement ?

Dans cet article nous allons voir les questions essentielles qu’il faut poser lorsqu’on visite un bien. Certaines questions auront pour objectif d’évaluer le potentiel du bien et d’autres questions vous serviront plutôt pour la négociation.

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1) Quelle est la surface Carrez ? Et la surface au sol ?

La surface Carrez correspond aux surfaces qui ont plus de 1,80 m de hauteur sous plafond. C’est la surface pouvant être consacrée à l’habitation.Elle sert dans un premier temps à calculer le prix au m2 d’un bien pour pouvoir le comparer avec le reste du marché. Ensuite d’autres critères rentreront en compte dans le prix du bien (prestations/standing, surface au sol, étage, etc) mais cela reste un bon début pour comparer.

La surface au sol correspond à la surface habitable (loi Boutin).

2) Y a t'il des travaux à prévoir ? (États des installations électriques, chauffage, plomberie, fenêtres, isolation, peintures, humidité, etc)

Il est très important de déterminer le budget travaux à dépenser dans un investissement locatif avant d’acheter le bien. Certaines bonnes affaires peuvent se transformer en mauvaise affaire s’il y a des travaux trop important à faire (travaux de structures, réhabilitation, etc).

Mais l’inverse est aussi (et souvent) possible : quand il y a beaucoup de travaux cela vous permet de considérablement négocier le prix de l’appartement et d’aménager l’espace comme vous le voulez ! Vous pourrez en plus faire du déficit foncier pour payer moins d’impôts. N’ayez pas peur des travaux car souvent c’est en faisant des travaux qu’on transforme un appartement en bonne affaire.

Pour estimer les travaux, poser la question au vendeur et à l’agent l’immobilier est un bon début mais il ne faut pas compter que sur leur bonne foi. Faîtes venir un artisan (et si possible plusieurs) pour qu’il vous fasse un devis sur les travaux à réaliser.
(Vous pouvez demandez à l’agent immobilier ou au vendeur s’ils n’ont pas déjà fait faire un devis. Cela vous donnera une idée du budget à prévoir et pourra servir de base pour comparer avec le devis de votre artisan (plus vous avez de devis pour comparer, mieux c’est!)).

3) Quel est l'état des parties communes ? Est-ce que des travaux sont à prévoir ? (toiture, ravalement, réféction cage d'escaliers ...)

Cette question est importante car si des travaux sont à prévoir dans la copropriété mais qu’ils ne sont pas voté avant la vente du bien c’est vous qui devrez les payer si vous achetez l’appartement.

4) Quels sont les points d'intérêts proche du bien ?

Informez-vous sur le quartier. Demandez au vendeur ou à l’agent immobilier quels sont les commerces, marchés, transports, écoles, espaces verts et parkings (ou places se stationnement) à proximité.

5) Quel est le loyer pratiquable ?

Cette information vous permet de faire une première estimation de la rentabilité que vous pourrez obtenir en achetant l’appartement.
Comme pour les travaux, ne comptez pas uniquement sur la bonne foi du vendeur ou de l’agent immobilier pour savoir combien peut se louer l’appartement. Faîtes également vos recherches (et utilisez la technique de la fausse annonce).
Si le bien était loué, vous pouvez également demander au vendeur qu’il vous fournisse les dernières quittances de loyer des locataires.
Retenez aussi que si le l’appartement était loué en nue, vous pourrez sûrement le louer plus cher en location meublée ou en colocation.
De même si l’appartement nécessitait un rafraîchissement, vous pourrez sûrement le louer un peu plus cher une fois qu’ils sera remis à neuf.

6) Quel est le montant des charges de copropriétés ?

Connaître le montant des charges de copropriétés vous permettra de calculer plus précisément votre rentabilité et votre Cash Flow .
Beaucoup d’appartements peuvent paraître rentables sur le papier mais ne le sont finalement pas car le montant des charges de copropriétés est trop élevé. Il est donc indispensable de connaître cette information. Demandez également quels services sont inclus dans les charges de copropriété (eau, chauffage, ménage des communs, etc).

Demandez les derniers relevés de charges.

7) Quel est le montant de la taxe foncière ?

Comme pour les charges de copropriété, connaître le montant de la taxe foncière vous permettra de calculer plus précisément la rentabilité et le cash-flow du bien.

8) Demander à voir le compteur électrique, d'eau, la cave et la place de parking s'il y en a.

Vérifier ces points peut paraître secondaire mais est important.
Vous vous sentirez bête à chercher l’emplacement du compteur électrique ou de la cave lorsque vous aurez acheté le bien si vous n’avez pas demandé à les voir avant.
Cela peut paraître évident mais croyez moi beaucoup d’investisseurs oublient de le faire.

9) Depuis combien de temps est en vente le bien ?

Cette information vous permettra de savoir si le bien a du mal à ce vendre ou s’il est depuis peu sur le marché et vous permettra d’adapter votre négociation.
Il est fort probable que les propriétaires acceptent plus facilement une baisse de prix si le bien est en vente depuis longtemps plutôt que s’ils viennent de le mettre en vente.
S’il est en vente depuis longtemps demandez également pourquoi. Cela vous permettra d’en apprendre davantage sur la demande du secteur ou sur les axes d’amélioration du bien (par des travaux ou un réaménagement de la surface par exemple).

Astuce : Si vous avez trouvé le bien sur le site Seloger, vous pouvez installer et utiliser le plug-in Castorus qui permet de voir l’historique de l’annonce (date de première publication, baisse de prix, etc).

10) Quand le bien a t'il été acheté par le vendeur ? Quelle est la raison de la vente ?

Cette information va vous permettre d’avoir une idée sur la possibilité de négocier le prix du bien. En effet, si le vendeur a acheté le bien il y a peu de temps, il a très certainement encore une grande partie de son crédit à rembourser. Il sera donc moins apte à accepter une baisse de prix importante car il a besoin de cet argent pour solder son crédit à la banque. Alors qu’au contraire, si celui-ci a acheté le bien il y a longtemps, celui-ci a sûrement déjà remboursé son crédit. Il n’aura donc pas besoin de cet argent pour rembourser la banque et par conséquent sera plus enclin à accepter une négociation du prix importante.

La question de la raison de la vente est également très importante pour orienter votre négociation. Le vendeur sera beaucoup plus apte à accepter une forte négociation s’il veut vendre rapidement (déménagement, mutation professionnelle, divorce, succession etc).

QUESTION BONUS : Quels sont les défauts ou axes d'amélioration du bien ?

Cette question vous permet de piéger le vendeur en vous donnant des arguments que vous pourrez utiliser pour votre négociation. Car même si le vendeur cherchera à vous cacher le plus possible les défauts de l’appartement, il sera obligé d’admettre que celui n’est pas parfait (car aucun bien n’est parfait) et vous donnera donc quelques points sur lesquels son appartement peut être amélioré.

Exemple : Manque de luminosité, murs mal insonorisés, etc

Les documents à demander après la visite

Si l’appartement vous intéresse car vous y voyez du potentiel, n’oubliez pas de demander les documents suivants après la visite pour compléter votre analyse : PV d’AG, diagnostics, devis travaux s’il y en a, quittances de loyers et règlement de copropriété.

LE Mot de la fin

Nous avons fait le tour des questions les plus importantes à poser au vendeur ou à l’agent immobilier lorsque vous visitez un appartement. Grâce à ces questions vous serez armés pour estimer le potentiel locatif d’un bien et vous aurez une idée des arguments à utiliser pour votre négociation.
Vous pouvez (et vous devez) poser plusieurs de ces questions avant la visite. Mais essayez d’amener les questions naturellement. N’oubliez pas que certains vendeurs sont très attachés émotionnellement à leur bien. Ils pourront donc se braquer si vous leur faite un interrogatoire de questions. Privilégiez plutôt le dialogue et mettez en confiance votre interlocuteur pour essayer d’avoir le plus d’informations possible.

D’ailleurs, pour aider les investisseurs immobiliers , nous avons créés un carnet de note à compléter lorsque vous visitez un bien. Vous y trouverez toutes les informations essentielles à demander au vendeur ou à l’agent immobilier. Et vous pourrez ainsi conserver une trace de toutes vos visites dans ce carnet.