Les bases de l'immobilier

L’erreur n°1 à éviter quand on se lance dans l’investissement immobilier

En investissement immobilier il y a deux types d’erreurs :

 

 

1) LES ERREURS RELATIVES À UN BIEN 

Mauvaise analyse du secteur,  achat au dessus du prix du marché, erreur sur l’estimation des travaux, mauvais régime fiscal, etc

 

2) LES ERREURS STRATEGIQUES

Ce sont des erreurs qui vont diminuer la qualité de votre dossier bancaire comme une mauvaise tenue de vos comptes (découverts), un statut professionnel particulier, l’absence de stratégie d’épargne, les mauvaises dettes (crédits à la consommation et crédits liés à des passifs), etc.

 

L’erreur numéro 1 à éviter lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier fait partie de ce deuxième type d’erreur. 

 

 

⛔ CE QU'IL NE FAUT PAS FAIRE⛔ : Acheter sa résidence principale en premier

Pourquoi ?

Explications :

La première étape dans le processus d’investissement que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif est de connaître sa capacité d’emprunt (ou capacité de financement).

Pour cela les banques appliquent la règle des 33%. Cette règle représente le ratio des charges sur le salaire qu’une personne peut payer sans difficulté  d’après les banques. Il est estimé à un tiers de vos revenues, soit 33%. C’est à dire que si vous gagnez 2000 € par mois, la banque estime que vos charges ne doivent pas dépasser un tiers de votre salaire, soit 660 €. 

Avec cette règle, les banques vont calculer la somme qu’il vous sera possible d’emprunter (votre capacité de financement) pour que votre taux d’endettement ne dépasse pas 33%. 

Vous allez donc acheter un bien au prix qui correspond au montant que vous a donné le banquier. Or en faisant cela vous allez vous endetter au maximum de votre capacité d’emprunt. C’est à dire que si vos revenus n’augmentent pas (ou vos charges ne baissent pas) vous ne pourrez plus emprunter de l’argent auprès de la banque pour votre projet d’investissement. Par conséquent, vous ne pourrez pas acheter un bien comme investissement locatif après avoir acheter votre résidence principale. 

Bien sûr, si le crédit de votre résidence principale ne représente pas la totalité de votre capacité d’endettement, vous pourrez emprunter le reste pour faire un investissement locatif. Mais votre budget sera moins important donc vous aurez moins de possibilités que si vous n’aviez pas le crédit de votre résidence principale

– Lorsqu’on veut faire plusieurs investissements immobiliers il est conseillé d’acheter sa résidence principale en dernier –

✅CE QU’IL FAUT FAIRE ✅ :  Commencer par un investissement locatif

Pourquoi ?

Explications :

Le but de l’investissement locatif est de générer des revenus.
Si les loyers générés par votre premier investissement locatif sont supérieurs à toutes les charges de celui-ci vous aurez un cash-flow positif (pour en savoir plus sur la notion de cash-flow, cliquez ici).
Le cash-flow est un revenu supplémentaire qui va venir s’ajouter à vos autres revenus et permettra daugmenter votre capacité d’emprunt.

Conséquence : De ce fait, plus vous ferez des investissements locatifs réussis, plus votre capacité d’emprunt augmentera.

En commençant pas un investissement locatif, vous pourrez acheter votre résidence principale avec un budget plus important que si vous l’aviez acheté avant de faire un investissement locatif (vu que votre capacité d’emprunt aura augmenté).

Encore mieux, acheter votre résidence principale avec le même budget qu’au départ et garder le reste de votre capacité d’emprunt pour continuer à investir !

Bien sûr, cette méthode n’est pas répétable à l’infini car plus votre encours de dette dans la même banque sera important, moins celle-ci sera enclin à vous prêter de l’argent pour limiter ses risques.

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