L’investissement par le Viager – Investissement pour tous

Le viager est une forme particulière de vente immobilière, qui consiste au versement d’un bouquet et d’une rente viagère par l’acquéreur, en l’échange de la propriété du bien. Le vendeur, lui, conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH).

Le viager peut présenter de nombreuses opportunités pour certains profils d’investisseurs : c’est la raison pour laquelle le viager connaît un véritable renouveau. Il faut malgré tout prendre en compte la complexité de cette démarche.

Découvrez donc en quoi consiste l’investissement en viager dans cet article.

1. Définition du viager

Le viager est une forme de vente particulière, qu’on pourrait qualifier d’« étalée dans le temps ». Le vendeur est appelé crédirentier, et l’acquéreur est le débirentier. Le viager permet au vendeur de céder sa propriété tout en continuant d’habiter son bien ou de le louer. Lors de la vente, le débirentier verse un bouquet au crédirentier : celui-ci est une part de la valeur du bien, généralement négocié à hauteur de 20 à 30%. Puis un montant mensuel que le débirentier verse au vendeur est déterminé dans le contrat : il s’agit de la rente viagère. Le versement de la rente viagère prend fin au décès du crédirentier.

Très concrètement, le prix de vente en viager sera calculé comme suit :

La valeur du DUH (droit d’usage et d’habitation) est soustraite à la valeur vénale du bien. On obtient la valeur occupée.

Valeur vénale – DUH = valeur occupée

La valeur occupée est ensuite divisée entre le bouquet et le capital à rentrer. Ce capital correspond au montant qui sera divisé en rentes mensuelles versées au vendeur.

Valeur occupée = bouquet + capital à rentrer

En viager, la répartition entre bouquet et rente viagère est négociable entre les parties, car leurs besoins sont souvent variables d’une situation à l’autre. De plus, le calcul de la rente viagère est basé sur une estimation de l’espérance de vie du crédirentier. Cette dernière n’étant pas une valeur certaine, la négociation permet aux parties d’essayer de négocier au mieux leur contrat dans leurs intérêts.

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2. Les différents types de viager

Il existe différents types de viager ; bien le choisir a son importance au regard de vos besoins et votre situation.

Le viager occupé : Le viager occupé est la forme la plus répandue de vente en viager. C’est la formule de référence : elle fonctionne comme décrit plus tôt. Le débirentier achète le bien en viager et obtient la propriété sans bénéficier de l’usufruit. Le crédirentier, quant à lui, peut continuer à occuper son bien grâce au DUH qu’il a conservé. Il peut également louer le bien à un tiers.
Le viager libre : La différence du viager libre par rapport au viager occupé, est le DUH. Le format de paiement de la propriété reste le même : bouquet et rente viagère. Cependant, dans ce cas de figure, le crédirentier cède son DUH, c’est-à-dire que le débirentier dispose de l’usufruit. Il peut donc occuper le bien ou bien le faire fructifier en le louant.
La vente à terme : La vente à terme est une forme de viager particulière, que certains ne considèrent d’ailleurs pas comme un viager.
Lors d’une vente à terme, la durée de paiement de la rente viagère est déterminée à l’avance dans le contrat. Qu’il y ait décès ou non du crédirentier, le paiement de la rente s’arrêtera donc à la fin de la période définie. Le calcul de la rente viagère est donc dans ce cas plus simple, car il suffit de calculer les mensualités en se basant sur la valeur vénale du bien et la durée de paiement choisie. Il n’y a pas besoin de calculer une espérance de vie.
La nue-propriété :
La nue-propriété est, quant à elle, une forme très particulière de vente. Vous la retrouverez souvent sous le nom de viager sans rente. En réalité, il est difficile de considérer ce type de vente comme un viager.
La nue-propriété consiste à ne pas verser de rente viagère au crédirentier. Le bouquet a donc un montant plus élevé qu’un bouquet classique. Dans ce cas de figure, le crédirentier continue d’occuper ou de louer son bien jusqu’à son décès.
Le viager sans rente a pour avantage de coûter moins cher au total à l’acquéreur. De plus, le concept de rente viagère ne convient pas toujours aux crédirentiers qui ont malgré tout besoin de continuer à habiter leur bien.

3. Le viager, pour qui ?

Mais, qui achète ou vend en viager ? Qu’est-ce qu’ils en tirent ? Ces questions, que vous vous posez peut-être sont tout à fait censées.

Les investisseurs : Les investisseurs qui achètent en viager sont souvent des personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter un bien en une seule fois, qui ont besoin d’étaler ce paiement sur la durée. Cela peut venir d’un refus de crédit immobilier par exemple. Mais le viager peut aussi représenter un investissement à long terme : la plus-value du bien peut être très intéressante. Le viager peut aussi représenter une diversification d’investissements, tout simplement.
Les vendeurs : les vendeurs, pour la grande majorité, sont des personnes âgées à la retraite. Le viager est une solution intéressante pour ceux qui n’ont pas une retraite suffisante. Toucher une rente viagère chaque mois représente un bon complément de revenus, tout en continuant d’habiter chez eux.
Vendre en viager peut aussi être dans un objectif de succession, en réalisant une opération avantageuse pour les héritiers.

4. Se faire accompagner pour une vente réussie

Une vente en viager est une opération très complexe, qui demande une certaine expertise. Entre le calcul de rentabilité, l’estimation de l’espérance de vie du crédirentier, mais aussi la négociation et la formation du contrat, les erreurs sont vite arrivées.

C’est la raison pour laquelle il est toujours important de se faire accompagner d’experts du viager et de notaires. Vous y laisserez quelques euros, mais cela vous évitera de potentielles grosses pertes à cause d’erreurs qui peuvent être évitées.

Vous pouvez donc vous tourner vers un agent immobilier formé, ou bien vers un conseiller en gestion de patrimoine. Le notaire, lui, interviendra au moment de la formation du contrat, afin de le rédiger conformément aux législations applicables.