Les bases de l'immobilier

Frais d’achat immobilier : que faut-il prévoir ?

Frais d'un achat immobilier :
attention aux coûts annexes !

Quels sont les frais à prévoir lorsque l’on achète un bien immobilier ? 

Lorsqu’on on achète un bien immobilier, il est nécessaire de connaître les frais liés au processus d’achat du bien pour ne pas être pris au dépourvu ! Car à moins que la banque ne vous finance à 130 %, vous devrez payer ces frais de votre poche.

Un prêt à 130% dans le jargon des investisseurs = prêt prix d’achat + frais de notaires + travaux + frais annexes (ce que nous allons voir aujourd’hui).

Attention, parfois vous pourrez tomber sur des biens très décotés où il sera préférable de ne pas négocier pour remporter l’affaire.
Mais mis à part ces cas précis, il faut négocier le prix des biens. Négocier le prix peut vous permettre de passer d’un projet peu rentable à un projet très lucratif. N’ayez pas peur de tenter de grosses négociations (quitte à faire une offre plus haute dans un second temps). Qu’avez-vous à perdre ? Au mieux le vendeur accepté votre offre, au pire il refusera et vous lui demanderez de faire une contre proposition.
Le plus important est de se fixer un prix au dessus duquel on n’achètera pas et de s’y tenir !

Si la négociation n’aboutit pas, passez votre chemin. Il y a plein d’autres bonnes affaires qui vous attendent.

Il est donc important d’avoir une petite épargne de côté pour pouvoir financer toutes ces charges annexes.

7 frais que l'on oublie lors d'un achat immobilier

1/ LE SEQUESTRE 

La plupart du temps lorsque l’on achète un bien immobilier, l’agent immobilier ou le notaire du vendeur demande que l’on fasse un séquestre.
Le séquestre est une somme d’argent versée par l’acheteur au notaire lors du compromis de vente. Le notaire va bloquer cette somme sur un compte séquestre puis la restitura à l’acheteur ou la déduira du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.
Le séquestre est une manière pour l’acheteur de montrer au vendeur sa bonne foi et qu’il compte bien aller jusqu’au bout de la vente.
Généralement, le séquestre demandé par le notaire ou l’agent immobilier représente 5 à 10 % du prix d’achat.
Toutefois, sachez que vous n’êtes pas obligés de donner un séquestre. Vous pouvez très bien négocier avec le vendeur pour qu’il n’y ait pas de séquestre ou bien demander à réduire celui-ci.

 

Astuce : Pour négocier l’annulation ou la diminution du séquestre vous pouvez par exemple dire au vendeur ou au notaire que vous avez les fonds mais qu’ils sont bloqués sur des supports rémunérateurs et que les débloquer vous ferait perdre de l’argent. Puis essayez de rassurer le vendeur sur votre volonté d’aller jusqu’au bout de la vente.

2/ Les frais de notaire

Des frais de notaires sont à payer lors de l’acquisition d’un bien. Une grosse partie de cette somme revient à l’Etat et le reste sert à payer le travail des notaires. Le montant de ces frais est d’environ 3% pour un bien neuf et 8% pour de l’ancien. Ces frais sont à payer lors de la signature authentique de vente. Ils peuvent être finançable par la banque.

Astuce : Si vous achetez un bien vendu avec des meubles vous pouvez économiser quelques centaines d’euros sur les frais de notaires en déduisant le prix des meubles (généralement le notaire fera une estimation) du prix d’achat du bien immobilier. Les frais de notaires ne seront donc pas calculer sur le prix d’achat mais sur le prix d’achat déduit des meubles.

3/ Les frais d’agence

Si le bien que vous voulez acheter est vendu par une agence immobilière, vous devrez peut être vous acquitter de frais d’agences. Parfois les frais d’agences sont à payer par les vendeurs mais c’est généralement le cas dans des marchés tendus comme à Paris ou dans de grandes villes.
Le montant des frais d’agences va dépendre de chaque agence immobilière. Il correspond en général à un pourcentage du prix de vente calculée en fonction du barème de l’agence.

Exemples

Astuce : les frais d’agence peuvent également être financés par la banque

4/ Prorata de la taxe foncière et des charges de copropriété

Lors de la signature de l’acte authentique de vente il est de coutume que l’acheteur paye au vendeur le prorata des charges déjà engagés par celui-ci pour l’année en cours.
Exemple :
– Si la signature de l’acte authentique de vente est le 1er juillet (soit le milieu de l’année), l’acheteur devra rembourser la moitié du montant de la taxe foncière déjà payé au vendeur.
– Si la signature de vente est au milieu d’un trimestre, l’acheteur devra rembourser au vendeur la moitié des charges de copropriété payés par celui-ci pour le trimestre.

Astuce : Sachez toutefois qu’il n’y a aucune obligation légale à s’acquitter ces frais. Si vous ne souhaitez pas les payer, vous pouvez négocier ce point avec le vendeur.

5 / Les frais de dossier bancaire 

Si vous contractez un prêt pour acheter votre bien, la banque vous demandera la plupart du temps de vous acquitter de frais de dossiers.
Ces frais sont d’environ 1000€ .

Astuce : ces frais peuvent être ramenés à zéro en négociant avec la banque.

6/ Les frais de garantie bancaire  

Une garantie bancaire est une protection que prend la banque contre le non paiement du crédit. Cette garantie est le plus souvent prise chez un organisme de caution tel que le Crédit logement. Son montant va dépendre du montant du prêt.
A titre d’exemple, en 2020 le montant de la garantie bancaire pour un prêt de 100 000€ était de 1600€.

7/ les frais de courtage 

Si vous passez par un courtier pour trouver un prêt vous devrez payer le courtier en vous acquittant des frais de courtage.
Généralement, le montant des frais de courtage représente 0,5 à 1% du montant du prêt.

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