Les bases de l'immobilier

Qu’est ce que le cash-flow ?

La notion de cash-flow en immobilier

Le cash-flow est une notion très souvent utilisé par les investisseurs immobiliers mais en réalité cette notion vient du monde de l’entreprise.

C’est une notion comptable qui consiste à répertorier tous les flux entrants et tous les flux sortants d’argent pour voir ce qu’il reste à la fin de l’année (ou du mois).

Pour le calculer, il faut faire la différence entre les flux entrants (le plus souvent les loyers) et les flux sortants (charges relatives à votre investissement immobilier : crédit immobilier, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, petits travaux d’entretiens, etc).

  • Si les flux entrants sont supérieurs aux flux sortants vous aurez un cash-flow positif.
  • Si les flux entrants sont inférieurs aux flux sortants vous aurez un cash-flow négatif.
  • Si en faisant ce calcul vous trouvez un résultat supérieur à zéro, félicitations ! Vous avez un cash-flow positif 
  • Mais si au contraire vous avez un cash-flow négatif, il est grand temps de revoir votre stratégie d’investissement…

 

Exemple de Cash-flow positif 

J’ai acheté un 4 pièces avec 3 chambres que j’exploite en colocation à Rouen. Chaque chambre est louée 395€, ce qui me fait un loyer total mensuel de 1185€(395×3)

Charges : 

  • mensualités crédit = 465€/mois
  • charges copropriété = 200€/mois
  • électricité = 60 /mois
  • internet = 25€/mois
  • taxe foncière = 92€/ mois
  • assurance du bien = 20€/ mois

(Je paye moi-même internet et l’électricité car j’ai décidé de tout inclure dans ma colocation)

  • Flux entrant = 1185€
  • Flux sortants = 465+200+60+25+92+20 = 862 

===> Mon cash-flow mensuel est donc de : 1185 – 862 = 323€ / mois 

Soit 323 € de bénéfices qui rentrent dans ma poche tous les mois.

Exemple de cash-flow négatif 

Prenons l’exemple d’un appartement de type studio à Paris. 

Le loyer perçu est de 760€charges comprises par mois.

  • Mensualité crédit = 650€/mois
  • charges copropriété = 70€/mois
  • taxe foncière = 25€/mois 
  • assurance du bien = 20€/mois
  • Assurance PNO = 10€/mois 
Flux entrants = 760€
Flux sortants = 775€

  • Mon cash-flow mensuel est donc de – 15€/mois
  • Soit un déficit de 15€/mois qu’il faudra sortir de sa poche pour pouvoir continuer à être propriétaire.  

Pourquoi la notion de cash-flow est elle importante ?

Car elle permet dès le départ d’avoir une idée de la rentabilité de votre investissement locatif. Avoir un cash-flow positif vous permettra de vous enrichir à court terme mais en plus de ça cela vous permettra également de continuer à investir car vous augmenterez vos revenus et par conséquent votre capacité d’emprunt. (Pour en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à cliquer sur les boutons ci-dessous).

Il est donc très important de calculer le cash-flow des biens qui sont à la vente dans votre secteur de recherche. Cela peu se faire facilement et rapidement. En effet : 

  • La plupart des charges (mensualités crédit, charges de copropriété, taxe foncière, etc) sont des informations accessibles facilement par les acquéreurs.
  • Pour ce qui est du loyer, il est facile de l’estimer en allant comparer les offres sur les sites d’annonces (Le bon coin ou SeLoger par exemple).
  • Pour tester la demande locative je vous invite à lire l’article sur la technique de la fausse annonce.

Si lors de vos recherches vous tombez sur des investissements locatifs avec des cash-flow négatif, passez votre chemin ! 

Il existe des tonnes de biens qui permettent d’avoir des cash-flow positif (sauf à Paris…) avec la bonne stratégie d’exploitation (lire l’article sur le sujet ici).

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