Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Lorsque l’on souhaite faire de l’investissement immobilier il est très important de savoir comment analyser la performance de son futur investissement.

Pour cela, l’indicateur le plus utilisé est la RENTABILITE (ou rendement) annuelle. Un autre indicateur très utilisé dans l’investissement immobilier est le cash-flow (je vous invite à lire cet article pour en savoir plus).

Calculer la rentabilité va vous permettre de savoir quel est votre retour sur investissement par rapport à la somme que vous avez investi.

Plus votre rentabilité sera grande plus votre investissement générera de l’argent.

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1) La rentabilité brute

La rentabilité brute est un calcul simplifié et moins précis que celui de la rentabilité nette. Pour obtenir la rentabilité brute de votre investissement, il faut calculer la proportion que représente les loyers générés annuellement par votre bien par rapport au prix qu’il vous a coûté.

Rentabilité brute = (Loyer annuel / prix d’acquisition) x 100

Exemple : Appartement T4 à Rouen en colocation acheté en 2018

Loyer annuel = 1185 x 12 = 14220€

Coût d’acquisition total :
– prix d’achat : 72000€
– coût des travaux + meubles : 24 000€
– frais de notaires : 7400 €
– frais d’agence : 4000€

TOTAL = 107400 €

Rentabilité brute = (14220/107400)x100 = 13,24 %

Si vous souhaitez calculer la rentabilité de votre investissement immobilier avec plus de précision, il faut calculer la rentabilité nette.

2) La rentabilité nette

Il faut cette fois-ci prendre en compte dans le calcul les différentes charges d’exploitation du bien et celles qui sont liés à l’achat.

Rentabilité nette =((Loyer annuel – charges d’exploitation annuelles) / (coût d’acquisition total))x100

Les charges d’exploitation comprennent :

– les charges de copropriété

– les mensualités du crédit

– la taxe foncière

– l’assurance du crédit

– l’assurance propriétaire non occupant (PNO)

– frais de gestion locative si vous en avez

– frais d’entretien (travaux et rénovation)

– internet et électricité s’ils sont à votre charge

– etc

Le coût d’acquisition total comprend :
– le prix d’achat
– les frais de notaires
– les frais d’agences
– frais d’hypothèque ou de garantie bancaire
– le coût des travaux
– coût de l’ameublement s’il y en a
– etc

Exemple : Appartement T4 à Rouen en colocation acheté en 2018

Les Charges :
– charges de copropriété : 165 €/mois
– les mensualités du crédit + assurance: 465€/mois
– la taxe foncière : 1000€ / an
– l’électricité + internet : 100€/mois
– Assurance PNO : 200€/an

Total charges annuelles = 9960€

Loyers annuels = 14220€

Coût d’acquisition total = 107400 €

Rentabilité nette = ((14220-9960)/107400)x100= 4 % net

Ici, on peut voir que la rentabilité nette donne un résultat très différent de la rentabilité brute !

C’est pourquoi il est très important de savoir que les rentabilités nettes et brutes sont des notions très différentes. Pour ce même projet rentable, le chiffre de rentabilité va être très différent selon si vous calculez en net ou en brut. Il est donc impératif que lorsque votre interlocuteur (agent immobilier, vendeur, etc) vous parle de rentabilité, vous sachiez s’il parle de rentabilité brute ou nette.

Exemple : une rentabilité brute de 4% sera une très mauvaise affaire alors qu’une rentabilité nette de 4% sera une (très) bonne affaire (comme le projet ci-dessus).

Aussi, lorsque vous analysez le potentiel de plusieurs biens commencez par calculer la rentabilité brute pour voir lesquels peuvent être de bonnes affaires puis calculez la rentabilité nette pour analyser plus profondément les biens que vous aurez présélectionné.

Faites de même en calculant le Cash-flow net (pour savoir comment le calculer, lisez cet article) et vous aurez de très bon indicateurs pour savoir si l’appartement ou la maison que vous analysez est un bon investissement locatif ou non.

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