La gestion locative,  Les bases de l'immobilier

Quel est le mode de location le plus rentable ?

Les principaux types de locations

Il en existe principalement 4 qui sont :
– la location nue,
– la location meublée,
– la colocation
– et la location de courte durée.

Il existe d’autres modes de locations comme les maisons d’hôtes ou la location de gîte, la location de camping, la location de local commercial ou la location de parking par exemple mais ce sont des types de locations moins populaires dont je ne traiterai pas dans cet article.

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La location nue

C'est le type de location le plus classique. Il consiste à louer un appartement ou une maison vide, c'est à dire sans meubles.

+ Avantages :

  • Pas de meubles à acheter et à monter pour qu’ils soient à disposition des locataires => gain de temps et d’argent
  • Convient plus aux familles qui souhaitent emménager avec leurs meubles
  • Les locataires restent généralement plus longtemps que dans les autres types de location.

 – Inconvénients :

  • Loyers moins élevés => rentabilité plus faible.
  • Fiscalité très importante qui plombe la rentabilité 

+ Avantages :

  • Loyer plus élevé que la location nue.
  • Fiscalité très avantageuse par rapport à la location nue (surtout en LMNP au réel)

 – Inconvénients :

  • Frais supplémentaires au départ pour l’achat des meubles et leur installation.
  • Turn-over plus important des locataires

La location meublée

Très prisée des étudiants ou jeunes cadres, la location meublée est régie par un bail spécifique et nécessite de fournir aux locataires les équipements nécessaires à ce type de bail. Vous trouverez la liste des équipements obligatoires sur le lien suivant.

+ Avantages :

  • Rentabilité beaucoup plus importante car chaque chambre est louée séparément
  • Fiscalité très intéressante car on reste sur de la location meublée
  • Quand une chambre est vide le crédit continue à être remboursé grâce aux loyers des autres chambres
  • Possibilité de mettre en place une caution solidaire (voir article)

La colocation

Ce mode de location a explosé ces dernières années. Il permet à plusieurs personnes de cohabiter dans un appartement plus grand tout en payant chacun moins cher que s’ils habitaient seuls dans un studio.
Et pour le propriétaire cela va lui permettre de louer son appartement plus cher que s’il le louait à une seule personne.

– Inconvénients :

  • Potentiellement plus de gestion car plus de locataires
  • Plus de frais au démarrage car il faut meubler chaque chambre et les espaces en commun
  • Dégradation plus importante du bien si vous tombez sur des locataires un peu négligents.
 
 
 
+ Avantages :
  •  Rentabilité très importante
  • Appartement en général mieux entretenue car le ménage est fait entre chaque location
  • Possibilité de récupérer l’appartement quand on le souhaite

 – Inconvénients :

  •  Plus de gestion
  • Revenus irréguliers (qui dit location saisonnière dit des périodes creuses et des hautes saisons)
  • Plus sensible aux aléas locaux (météo, attentas, épidémies…)

La location courte durée

C’est le type de location le plus rentable mais également le plus chronophage notamment pour la gestion des réservations, le check-in et le check-out des locataires, le ménage et le nettoyage du linge de maison, etc.

Il consiste à louer votre logement pour des séjours de courte durée, le plus souvent, par l’intermédiaire de plateformes comme Airbnb ou Booking.

En louant votre logement à la nuitée vous pourrez louer celui-ci beaucoup plus cher qu’avec des baux meublés de 1 an ou un bail nu de 3 ans. Attention, il faut cependant avoir un bon taux de remplissage (pourcentage des nuits que vous louez par mois) pour espérer gagner plus d’argent grâce à la location courte durée.

Ce mode de location peu certes permettre de gagner beaucoup d’argent mais nécessite beaucoup de travail. Heureusement il existe des entreprises de conciergerie qui peuvent s’occuper de ces tâches. (Celles-ci vous factureront entre 15 et 25% de votre chiffre d’affaire. Si vous souhaitez en savoir plus sur les conciergeries, cliquez ici).
Même en comptant ces frais, la location courte durée est généralement bien plus rentable que les autres modes de location

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